こんにちは。はちぽです。
気が付けば、今回で相続編第6話。
初めてここに来てくれた人はぜひ1話目から読んじゃってん👇
今回は大前提として、
築古アパートで「立て壊しをする」
そんな可能性が高い人には、特に読んでほしいと思って書きましたバイ。
この記事を読むと分かること
- 築古アパート相続における
「7つの選択肢」のリアル
- 「条件」次第で正解は180度変わる
- 自分で最終判断を下せない人が
超危険な理由
答えは建て替え1つじゃない！
まずは「全パターン」を並べて、
比べること！
「感情」と「適性」は冷徹に切り分ける
相続編2話目のシミュレーション資料を実家に渡して、早3か月経過。
今も尚、実家のBは「建替え」も視野に入れて、アパート経営をやりたいそう。
そこで、Bと同じく、築古アパート相続
（予定含む）の人に問うバイ。
まずは自分の胸に手を当てて、次の3つを冷徹に考えてみてん。
- 億単位の借金（ローン）を背負って、
数十年続けられる耐性はあるか？
- プロと様々なプランやパターンを相談した後「自分で」最終判断できるか？
- アパートの最期（出口）まで
キッチリ考えられる？
「親がうまくいっていたから」っていう感情論だけで、アパート建替えは危険バイ。
そもそも親がやり始めたのが、田んぼから建築 or 築浅相続。
あなたの「築古」アパート相続。
これ、全く違うスタート地点なんよ？
自分の生き方に合った方法は「アパート経営」以外にもあるかもしらん。
だからこそ
比較は「必ず」しておくべきバイ！
築古アパート相続「7つの出口」比較表
「建て替え」は、数ある出口戦略の中のたった1つの選択肢に過ぎん。
一方で「実家のB」の頭にあるのは、
「アパート一択」…
ド素人ながら俺はこんな疑問を持ったんよ。
同じように「建て替えしかない」と思い込んでいる人、意外と多いのでは？
そこで、どんなパターンがあるのか、横並びで比較してみたバイ。
📋 出口戦略の比較ボード
普通のサラリーマン家庭でも現実的に選べそうな選択肢を列挙した。
俺の調べた結果、7パターン。
| パタ ーン | コスト | 手間 リスク | 収益性 出口 | はちぽ の 一言 |
|---|---|---|---|---|
| A 現況 売却 | 低 仲介 手数料 のみ | 非常に 低い | 一括 | 現金に 変わる |
| B 更地 売却 | 高 解体費 ＋ 手数料 | 低い | 一括 売却 額増 | 👆Aと 相見積 必須 |
| C 建替え | 極高 1億〜 （目安） | 激重 30年～ ローン 拘束 | 長期・ 低収益 | シビアな 想定は 必須 |
| D 借地 | 低 | 低い | 地代 （安定） | 土地は 守れる 権利関係 要 チェック |
| E コン テナ 管理 委託 | 低〜中 業者 次第 | 非常に 低い | 中 （安定） | 貴重品保管 あり ⇓ 優良な 業者選定 |
| F 駐車場 管理 委託 | 低〜中 | 低い | 低〜中 | 同上 トラブル 対策 |
| G 自宅 建築 | 中 建物代 のみ | 自分 次第 | 資産 価値 （大） | 条件に よる |
税金関係含めて「全部コミコミ」で確認することは大前提バイ。
- 利益が出た場合は別途『譲渡所得税』がかかる可能性が高い
- 売却前に必ず税理士や税務署のシミュレーションを確認してん！
比較して初めて、「建て替え」が最適解なのか？が見えてくるはずバイ。
我が家で検証！7つの出口ランキング
じゃあ、実際に我が家（実家）の条件ならどうするか？
【我が家の前提】
- 築古アパート×2棟
- 立地：住宅街の一等地
- 兄弟A：中古マンション住まい
- 兄弟B：賃貸
- 相続：兄弟のAとBが1棟ずつの予定
（※俺は相続不要と伝えている）
- 相続税：「親の生命保険」で対策済
- 取壊し費用：600万／棟
（※退去費用込・独自調査による）
⚖️ 【5つの評価軸】
- 初期投資
- 借金リスク
- 手間
- 何年で元が取れるか
- 最終的な手残り
これらを考慮した結果、我が家の優先ランキングはこうなったバイ！
🏆 はちぽ×独断×偏見×ランキング
見出し通り、これは我が家に向けた「独断偏見モリモリ」のランキング！
ばってん、みんなの参考になる自信が珍しくあるバイ。都合の良いとこだけ持ち帰ってん🏠
| 順位 | 理由 |
| 🥇 自宅建築 | 資産価値と 住居費の 最適化 |
| 🥈 コンテナ業者 一括借上 | 管理不要 初期負担 極小 |
| 🥉 駐車場 業者借上 | 土地を残せる 固定資産税 対策 |
| ④ 更地売却 | 現況売却と 比較検証は 必須 |
【その他の顔ぶれ】
- 現況売却
△ 更地の優位性には劣る
△ 築古アパート退去トラブル
⇒ 買い手の手間がかかる
- 借地
○ 条件が合えば強い
△ 契約期間が長い
△ 自由度が低い
ランク外❌ アパート建て替え
（Bの条件ではリスクが高すぎる）
※この順位は「利益が最大になる順番」ではないバイ。
『借金を増やさず、手間を抑えながら土地を活かしたい』という、我が家の条件だけで順位付け。
【はちぽ家のうちわ話】
気になったら見てね👇
1位：自宅建築推奨を深掘り解説
現状のAとBの「生活」と住まい事情が一番の理由。
【兄弟のA】
自宅マンション：「購入時」よりも高く売れる
管理維持費上昇：将来的に月々の負担は上昇する見込み
取壊費用で土地入手：相続アパートを取り壊す「約600万」で1等地を買えたと思えば超破格。
優良資産の獲得：将来的に相続した土地は上昇価格で売れる可能性大
⇒3～40年後「老後の介護費用」「優良資産を住みながら保有できる」
【B…同上】
ばってん、Bのやりたいことは恐らく土地を活用して「収益を得ること」
ならば、Bの「適性」も踏まえて、
「2位のコンテナ業者誘致」
（消去法( ；∀；)）
独自の偏見に過ぎんけど、「人」の背景や性格に合った組み合わせ（消去法）に重きを置いた方がよか。
【2位】コンテナ活用｜大手3社比較
今回、実家のケースを前提で調べた結果、2位に躍り出たコンテナ活用。
もし「我が家でも検討してみようかな..」と思った方にざっくりした情報提供しとくね。
トランクルーム（コンテナ）での土地活用は、業者によって強みやサポート内容が異なるバイ。
| 業者名 | 強み・ 特徴 | こんな人に おすすめ |
| 加瀬の レンタル ボックス | 全国 約1,500ヶ所 以上の 実績。 コイン パーキング等 との掛合せも 得意。 | 実績重視 土地の形状 や 立地に 不安がある人 |
| ハロー ストレージ | 業界最大規模 室数を誇る。 ビッグデータ に基づく 安定稼働に 強み。 | 業界トップの ノウハウで 安心して 任せたい人 |
| スペース プラス | 土地活用 プラン豊富。 狭小地や バイク コンテナの 提案も得意。 | 変形地や 狭い土地を 有効活用 したい人 |
興味がある人は3社とも見積りだけでも取ってみてん。
「建て替え」が最下位な理由
「建替えを最下位にした理由はシンプル。」
我が家の条件では『利益より借金リスクが大きすぎる』から。
そもそも1億円に対する金利を「2％」でみたとして35年ローンだと、
年間返済は
約400万円前後
地方都市のアパートだと2LDKで8～9万とれればいい方。
計算するとね、悲しくなる…
9万（期待値）×4世帯×12か月＝432万
432万 – 397万 ＝ 35万
これ、その他の固定費支出で赤字確定。
しかも、ここに『家賃保証（サブリース）』なんてつけたら、さらに10〜20%ピンハネされて目も当てられん大赤字…..
やはり、Bの条件では勝算が薄い。もう止まっといてほしい。
融資承認 ≠ アパート魅力あり
そもそも、さっきのお粗末すぎる収支。俺なら「貸したい」なんて到底思えん。
ばってん、1つのバグが「B」の手元にある。
「一等地」で
一番価値があるのは土地という担保。
これが俺の見解。
つまり、万が一Bに融資承認おりても、「事業性が認められた」とは限らんと。
銀行から見れば、Bが返済できなくなっても回収できる見込みが高い。
Bの暴走でも融資通過してしまうのでは？という超懸念点やね。
どうしても「収益がほしい」人へ
もし、どうしても「土地を手放したくない！毎月のお小遣いがほしい！」って言うなら、俺はアパートを全力で止めて、この2つを推す。
「需要（ユーザー）」がある大前提バイ。
💰 【損得勘定ボックス】
メリット：
- 初期費用が抑えられる。
- トラブル対応・管理を一任。
- 「地代」の安定収益。
※業者も選ぶ権利はあるけん、見送りの可能性もある
メリット：
- 初期費用・管理抑えられる（コンテナと同上）
- 建物（上物）がない自由度。
- 「売却・転用時」にかかる撤去コストやハードルが圧倒的に低い
「固定資産税対策 ＋ 数万円のお小遣い」には十分たい！
「不労所得」っていう甘い言葉に釣られて「借金」する価値はあるか？
- アパートという形にこだわる必要はない。
- 初期投資・手間も限りなく抑える。
- 日常管理もプロに任せる。
「身の丈に合った地主業」のほうが、
よっぽど人生の平穏を守れるバイ。
はちぽの魂（まとめ）
ここまで読んでくれた人。
俺のド素人論議に付き合ってくれてありがとう！
今回の記事の「まとめ」を魂込めて届けるバイ。
土地・資産・家族構成。
条件が違えば、正解も変わる。
建替えを選んでもいい。
売却を選んでもいい。
自宅を建ててもいい。
ばってん、それは「すべての選択肢の見積もりを横一列に並べて、比較した結果」であってほしか。
これ、絶対に時間はかかる。めんどくさい。頭痛くなるかもしれん。
ばってん、この順番だけは飛ばさんでほしか。
比較して初めて、「判断」になる。
1つだけを見て「盲目」にならんごと。
次回：第7話予告
次回「俺が相続を降りた話」
相続放棄って「親が死んでからの段階で決める」話なんやけど、
俺は只今、親父と絶賛絶縁中。
連絡は全てシャットアウトしとる。
お金が絡むと「家族であってもお金を振りかざしていることに自覚が薄い」
なぜそこに至ったのか？その現実、現在進行形の「今日」までを綴った記録。
相続問題で悩んでいる人ほど見てほしか。
それでは！しょな！！
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