第3話： アパート相続は地雷原。築40年アパートの出口費用を試算したら『本当に事業だった』

「親からのアパート相続で、将来は家賃収入でウハウハたい！」

「不労所得でFIREも夢じゃなか！」

……って、本気で思っとる人、おる？

現実は甘くなか。実際のコストは想像以上にえげつないバイ。

今回は、築古アパートを相続した後に待ち受ける「お金の現実」について、俺が調べ上げた一次情報を全部ぶちまけるバイ。

なぜ「逆算」する必要があるのか？

結論から言うばい。
アパート経営は「泥臭い事業」たい。

不動産（土地）があればこう考える人も少なくなか。

ばってん、本当に怖いのは、アパートが古くなるにつれてはっきりと見えてくる「出口費用（支出）」ちゃん。

人はいつ死ぬかわからん。親には元気に長生きしてほしいけど「今回」はシミュレーションするために大きな前提を出しておくバイ。

親父死去が約10年後と想定

つまり「築40年」の木造アパート相続

さて、この条件で「家賃だけ」貰い続ける？そんな虫のいい話、あるわけなか。

建物である以上、「必ず」老朽化は進む。

「解体・退去・建替え」のリアルな数字

じゃあ、実際にどれくらいの金が吹き飛ぶのか。
まずは、避けて通れん「解体坪単価の目安」と実家のリアルな試算を見てん。

📊 解体坪単価の目安と実家のリアル

先に答えを言っておくと、我が家の条件で試算すると、「退去費用」と「解体費用」を合わせて

1棟600万円前後になる可能性がある。
（住宅街によくある2階建てアパートの場合）

構造	解体坪単価 の目安	サイズ
木造	3万〜 5万円	30坪×2階建 100万〜 150万円 （実家の場合） 2棟で 最大300万
鉄骨造	5万〜 8万円	60坪×3階建 300万〜 480万円
RC造 （コンクリ）	8万〜 12万円	さらに異次元に跳ね上がるバイ……

しかも、これはあくまで「建物本体だけの解体費」の話たい。ここに以下の地雷リスクも絡んでくる。

東建や積水、大東みたいな木造2階建て・8世帯アパートやったら、本体は200万円前後で収まることもあるばってん、上記の地雷が重なれば一気に倍々ゲーム。

恐怖の立ち退き問題

アパートを取り壊すにも、「今住んどる住人」に退去してもらうことが大前提。

退去費用の最低目安は【家賃半年分＋引越し代】が相場。

👆これ、あくまで「ごねる」世帯が1つもいない場合の最低目安バイ。

実際には高額な立退料が認められた判例や、裁判に発展した事例もあるらしい。

🔗参考：HOME4U「アパート建て替えの立ち退き料はいくら？」

「管理会社がうまくやってくれるだろう？」

「ボロ家を取り壊すのに何でこちらが金払うの？」

という考えは通用せん。

忖度なく言うと、築古アパートには事情を抱えた入居者も一定数おると思う。立ち退き交渉が想定より長引くリスクは考えておかんといかん。

① 「立ち退き交渉」は長丁場

② 退去費用を吊り上げられる
「退去しないと困るんだろ？」
と足元をみられる

③ 1人でも交渉が長引けば赤字になる
(その間も固定資産税は垂れ流し)

行政が「道路拡張のために立ち退き依頼をして、最後まで残る人」をイメージしてん。

悲しいけど、これが「立ち退き」問題を調べてきた俺の答えバイ。

⚖️ 築古アパート「現状維持」の損得勘定

ここで、建て替えずに「現状維持」で逃げ切ろうとした場合の損得を比較してみるバイ。

結論として、「修繕費用 ＜ 家賃収入」の図式がいつまで成り立つかを今すぐシミュレーションしとかんと詰む。

解体・退去だけなら数百万円。 ばってん、建替えまで視野に入れると話は別たい。

Bが実際に見積もり依頼した建築プランは、

約8,000万円。

そこに退去・解体・諸経費を加えると、
総額1億円規模の意思決定になる！

衝撃の結論：建替えは総額1億円の戦い

アパート建替えしたい人に問う。

「融資先」や「担保」の見通しが本当にあるのか？ローンが組めるのか？

そもそも借金してまでの収益性が見込めるのか？

そこまで考えられん人は「アパート建替え」は諦めた方がいいバイ。

建替えの「価値」は本当にある？

これは経済評論家でもない「ド素人の俺」の見解。

日本の構造として、今後は労働人口が減っていく。そして、建築工事をAIやロボットが代替するのは極めて難しい。

なぜか？
人件費や資材価格の流れを見る限り、今より安く建てられる保証はどこにもない。

初期コスト（借金）の額と、

それを家賃収益の何％で、

何年かけて回収するのか。

そこまで逆算して、
初めて「やる・やらん」の判断やと思うバイ。

実家のB：同じ物件でも「視点」の差

俺自体「経営」なんてやったことなか。
こんな偉そうに「アパート経営が～」とか言えた身分ではないのは、百も千も承知たい。

ばってんね、俺はここまで調べて気付いた。

• Bが見ているのは、毎月入ってくる「家賃」のみ。

• 俺が見ているのは、出口までに積み上がる「支出」。

同じアパートを見とるはずなのに、見えているリスクが全然違う。

最近、情報収集に注力しているらしいけん、俺の「今回の知ったかぶり」を遥かに凌駕する方向に行ってほしいと。

どうしてもアパート経営をやりたい人へ

「どうしてもアパート経営をやりたいんじゃ～」という人は、ド素人な俺が作った資料を論破するのが最低限の必須条件と思うバイ。

絶賛公開中（自称）やけん気になったら見てね👇

第2話：【実録】実家の資産3億円、相続税1800万円。相続に興味がなかった俺が13ページの家族説得資料を作った理由

はちぽの魂（まとめ）

最後にはちぽから、どうしても伝えたいことがあるバイ。

家賃収入だけ見て夢見とる「実家のB」……
一体何を見て、アパート経営したいのだろう。

今の現実から目を背けたい人も、「過剰な期待」を不動産に持たんようにしてくんしゃい。自宅と違って「家賃」は入る。

ばってん「金もかかる」とたい。

数十年かけてトータルで見てやる「価値」があるのか？

• スタートからゴールまでシミュレーション
  何十回でも作り直して鉄壁にする！

• 初期コスト（借金）の額と回収期間

• 家賃収入 ＞ 支出のバランスは当然必須

自分の頭で徹底的に調べんしゃい。

無知なまま引き継いだアパートは、
資産にも負債にもなり得る。

あなた自身の大きな悩みの種になるバイ。

ウザイやろけど何度でも言うバイ。

家賃収入は入口。
本当に見るべきは出口たい。

次回：『やりたい』だけでは無理。

次回は、「1億円の現実」を前にして、なおも暴走を続ける家族の話。

あなたも妄信で突っ走っとらん？
もう俺自身、実家のBの暴走は、半分以上諦めとる。

ばってん、今回の相続編を読んでくれたあなたが、立ち止まって考える少しでもよいキッカケになったら最高ですバイ！

それでは！しょな！！

👇第1話を読んでない人は、ここからスタートしてね！